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2008年。股市震动。而以深圳为首的房价下跌似乎已经蔓延到了全国各地。1向坚挺的首都房价也或多或少的受到了影响。打折、送家电、送车等“明降暗降”的举动让人感受到了房地产市场的瑟瑟冷意。 在房地产市场链条上。建筑设计行业对降价的整体态度却非常奥妙。因为。在整体市场不好的情况下,网络电话。行业对房产质量的关注会逐渐增多。因而对建筑设计亦会愈发器重。但如果整体行业陷进谷底。建筑设计作为链条上的1环自然也不会1枝独秀,海尔中央空调。鉴于当前房价的扑朔迷离。XX网邀请到了业内有名的建筑设计机构治理者--华太设计董事长徐建伟先生。就房价下跌背景下的建筑设计机构的心态以及应对策略进行解析：
缓1点。设计的质量就高1点
2008年。全国的房价增加甚至经济发展程度速度有所放缓,防坠落。这是大部分人的共鸣。就房地产行业及其衍生行业来说。会受到这样那样的影响。在我看来。房价走平之后。房产开发的速度必然会减缓。花费者的张望必定带来开发商的观看。
从华太设计最直接的感到来看。开发商向我们要图的速度显著放慢。而对设计的质量要求则显著增添。2007年。我们华太设计的同事几乎天天加班。为什么呢？甲方催图催得太急了。很多时候我们都来不及过多思考就将图送出去了。因为我们究竟还是贸易性的建筑设计机构。甲方的请求我们必需尽量满足。太快的速度就有可能导致建筑设计上出些瑕疵。因为前两年。购房者不太关注建筑的质量。过快上涨的房价使得花费者处于抢房的状况。
08年这样的市场情况。对于诸如华太设计这样的品牌设计机构而言,北京网络电话。应该说是比较好的机遇。因为。优良的设计机构市场份额中。住宅设计只占1小部分。其他的公建、学校、医院等建筑的设计不受什么影响。另外。我们从心眼里也感到,网络电话安装。建筑设计的速度应当缓1点。至少比06、07年要缓1点。为什么呢？06、07年时。我们天天加班加点。感到太紧张了。但是我们认为还应当是要有1个公道的速度。这对房地产、设计以及其他的产业链来讲都有时光来做1些精品。
就我们这种对消费者抱着负义务态度的设计公司而言。速度缓1点是好事。因为这从理论上表现了发明精品的可能性。
而且。这种认识不仅仅是我们设计公司的认识。包含开发商。比如大家熟习的潘石屹(潘石屹博客潘石屹消息潘石屹说吧)。我们上次和他聊天时他就说：“萝卜快好了洗泥。由于卖的很好。开发商就不会专心做事。开发商讲求速度。赶紧盖起来卖。”开发商1有速度之后。对我们好的设计也要速度。可能质量上会想的少1些。速度会想的多1些。这样也是难免的。
设计就像十月怀胎1样。须要1个过程。不是说快就快。也不是二十四小时不睡觉就能做好的。而且。房地产链条上的其他行业也须要放缓1点。比如建材、施工等。也必然是慢工出细活。
所以。从全部行业发展的角度来看。06、07年的冒进之后。在08年呈现增速放缓的情形。应当是1件利大于弊的事情。这让我们大家都有时间来思考做的事情。以及花更多的时光来打磨产品。
房价增速放缓。开发商求精求新
在房价增速放缓或者说增速预期放缓的现状下。设计机构迎来了出图放缓的时候。但更多时候。房地产市场是1个牵1动员全身的行业。不要说对经济的影响。至少在整个房地产行业链条上。各行各业都会受到相干的影响。
就华太设计接触的甲方而言。我们在秦皇岛有个体量很大的项目--“江盟时期”。在07年底、08年初做的。依照甲方本来的打算。恨不得马上就出图盖完屋子赶紧卖。但现在。该甲方似乎并不焦急中做项目了。他焦急的是：07年拿地比较贵。现在周边拍卖的地块都比拟廉价。而且还流拍。没人拿。这对开发商来说。压力就非常大。只能是全身心做好精品才干博得市场的认可。
因此。现在江盟时期的开发商全心揣摩的就是如何做好项目。因此。秦皇岛的这个项目我们做了半年左右。这也是我们从来没有碰到的。甲方对户型、立面等所有的请求都非常细心。包含跟市场的联合。1旦某些处所与市场联合的不好。就马上调剂。做得非常过细。在做项目标进程中。包括贸易、户型、格式等都斟酌非常过细。大户型、小户型。户型之间的搭配。包含对谋划公司的请求也都非常严厉。在前期的筹备进程中。节奏比06、07年要缓得多。花了很多时光精益求精的往抠户型、抠环境。包括抠外立面和客户的需求。
在我看来。这样的市场格式可能会让1部离开发商感到很难接收。但从整个行业发展的情况来看。洗牌和整合不可避免。重视质量、精益求精的项目才会更加受人尊敬。而且。在后续的市场范畴中。也才干真正的走得更稳。
房价增速放缓。“双刃剑”紧逼建筑设计公司
在房价增速放缓的情形下。房地产行业链条上的各行各业都受到了不同水平的影响。对设计机构而言。全部行业速度放缓的影响必定是“双刃剑”。但对品牌建筑设计机构而言。有利之处显明大于弊病之处。每做1个设计周期长了之后。成本会增长。“利”的方面在于。本钱增添带来的好品德、好质量、好定位。可能也是我们要往做的。
对建筑设计行业来说。速度放缓带来的建筑质量上升对整个行业都有利益。不仅如此。还在于建筑设计整体质量的进步。甲方开端但认同设计的价值。过去在房子卖的很好的时候。设计的差异不是很大。就像“萝卜快了不洗泥”。好的不好的的大家都卖。
现在的市场行情却是花费者会细心的分辨好坏。因而。在开发商这块也会更加重视质量。好的设计公司便不可或缺。整体的设计用度也会有所进步。因为好的设计公司。可能设计费会高1些。但设计能更好。假如给少1点儿的设计费。用1个少1点儿的。差1点儿的。有可能卖不出去。过去照样卖的出往。到了这个阶段。像华太设计这样有品牌。有实力的设计公司来说。压力相对小1些。对那些品牌实力弱的设计公司来说。可能就会比拟艰苦了。因为开发商可能开端挑剔。嫌你的实力不够。嫌你的专业不强等等。
从华太设计的整体业务来看。2008年项目标尽对量可能比06、07年少1些。但我们占全部行业的比例实际上是偏高的。由于开发商会有不同的选择了。本来那些没有太多品牌的设计公司会变得比拟艰苦。在以前的市场格式下。我们经常碰到竞标进程中价低者得的情况。当然。那是在“萝卜多不洗泥”的情形下。现阶段的显明感到便是“1分货1份价”。就华太在鄂尔多斯做的某个项目1样。我们的设计用度比别人高出不少。但甲方还是选择我们。1个重要原因便在于甲方意识到要想做传世屋子。必定要有好设计。当然。也会有较高的设计费。
市场经济背景下。房地产没有暴利
房价历来都是媒体和民众关注最多的话题之1。从去年的暴涨到今年呈现的降价。关于房价的关注度从来就没有下降过。但从建筑师的角度来看。可以看到现在房价的组成部分有几块。1个是人工、建安费、土地用度。这些都是影响房价的直接成本。这些本钱都在涨。
此外。国度的经济在发展。物价在涨。钢材等等所有的建材都在涨。最近。我们也在装修办公室。这样的直观感受就更强。装修要买水泥、钢材等。两天之后价钱就上涨了20%多。包括公司配饰等价钱都显著感到到上涨。这实际上是通货膨胀。世界各国都存在这样的问题。房地产企业的成本基础都在增加。
此外还有人工本钱。浮现显明的增添趋势。所以从建安费、从人工的角度来讲是在涨价的。还有1个是土地的问题。实际上土地是比原来要降了1些的。土地当然是房价中很主要的1块。但我们要知道。很多土地越来越偏远了。实际上我们的土地跟本来的土地相比。固然价钱低。但是他的地位已经不1样了。不如从前了。由于从前的地段都非常好。现在三环、四环以里都没有地了。所以要是比地价的话。实际上地价并没有降多少。
当然。对房价的涨跌还有市场的预期问题。如果我们假设最近几年房价1直降。那成果真是非常恐怖。房价1降。房产就会贬值。我们知道。有房人比没房的人多。实际上尽大多数人还是有房的。不管大小、不管地段怎么样。假如大家都变负资产了。社会经济就会出大问题。实际上。经济的稳步增长是最好的。每年10%左右的增加是很正常的。包括现在的通货膨胀率和CPI的指数都很高。不可能房价会去降。
房地产市场上以前会经常听到暴利的事情。但现在又听到不少开发商的日子不好过。我不太认同暴利的事情。因为都是市场经济。就没有暴利和不暴利的概念。比如说比尔盖茨他赚这么多钱。如果在中国的话。实际上可能就是暴利的。他1个软件卖很多钱。不像我们的房地产还好1些。可以去懂得成本。实际上微软这种东西很难去懂得成本。他做1张光盘可能就是几毛钱。但是他可能卖上万块钱；他的研发费用你很难去斟酌。比如说多长时间研发。他的研发费用很难核；比如说他的体系值多少钱。很难去评估。
所以在市场经济下。暴利是短暂的。除非你不是市场经济；只要是市场经济。比如说你今天赚钱了。你是暴利；可能不到半年。在中国比如说我们做1样东西。只要哪个行业赚钱。那大家就去做哪个行业。这就不叫暴利。初期都是暴利的。这在中国。我以为假如调节好了。就不会有暴利。当年暴利可能就是因为土地的问题。没有土地了。政府把土地把持了。不再批土地之后。那就不变成暴利了。比如说房价要涨的话。土地多1些。大家都去盖屋子。那开发商房子盖的越多。最后就变成薄利了。所以说在任何1个行业。都可能在初期呈现暴利。但市场的调节功效不会让任何1个行业的暴利永远都连续。 |
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发表于 2009-10-19 11:08:31
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